UK'de Daire Alırken AML/KYC - Türk Yatırımcı Hangi Belgeleri Hazırlamalı?

Neden her yatırımcı AML/KYC geçer?

Money Laundering Regulations 2017 (MLR 2017) UK'deki her estate agency, solicitor, bank ve property management firmasını zorunlu bir sürece sokar:

• Müşteri kimliğini doğrula (KYC - Know Your Customer)
• Müşterinin parasının kaynağını belgele (SoF - Source of Funds)
• Müşterinin genel varlık durumunu anla (SoW - Source of Wealth)
• Yaptırım listelerinde veya siyasi etkili kişi (PEP) olup olmadığını tara

Türk yatırımcı olarak sizin için yük daha ağır - "overseas buyer" otomatik olarak Enhanced Due Diligence (EDD) tetikler.

Türkiye FATF grey list'ten çıktı - ne demek?

Haziran 2024: FATF (Financial Action Task Force) Türkiye'yi grey list'ten çıkardı. Ne değişti, ne değişmedi:

Değişen

• Türk vatandaşı artık "high-risk third country" müşteri değil
• Standart overseas müşteri prosedürü geçerli
• Bazı bankaların ekstra engelleri hafifledi

Değişmeyen

• Overseas buyer status (UK dışı rezidans) hâlâ EDD tetikler
• Cross-border payment (TR→UK) hâlâ yüksek dikkat kategorisi
• Yüksek tutarlı transaction (£100K+) her durumda EDD
• Türk yatırımcıya standart EDD uygulanmaya devam

Sonuç: Grey list çıkışı iyi haber ama Türk yatırımcı için evrak yükü değişmedi - hâlâ detaylı SoF/SoW hazırlamanız gerekiyor.

Pre-Reservation - erken hazırlık avantajı

AML sürecine reservation ödemesinden önce başlayın. Neden?

• Reservation sonrası 28 gün exchange timeline başlar
• AML reddi veya eksiklik exchange'i geciktirir
• Bazı özel durumlarda reservation fee iadesi zorlaşır
• Hazırlıklı başlarsanız 3-5 gün içinde onboarded olur, sorunsuz

Big Ben Invest ile çalışan müşterilerimiz için ilk WhatsApp görüşmesi sonrası AML belge listesi paylaşılır - paralel hazırlık mümkün.

Hazırlanacak Belgeler - Tam Liste

A. Kimlik + Adres (Standart DD - herkes)

| Belge | Notlar | |-------|--------| | Pasaport (biyometrik) | Fotoğraflı sayfa - yüksek çözünürlük tarama | | UK dışı kimlik kartı (TC kimlik) | Yedek olarak - bazı firmalar ister | | Adres kanıtı (son 3 ay) | Elektrik, su, doğalgaz, belediye veya banka extresi | | Selfie + ID hold | Liveness check - Onfido veya manuel foto |

B. Kaynak Fon (SoF) Belgeleri - EDD zorunlu

Hangi gelir kaynağına sahipseniz ona göre:

İş sahibi / şirket ortağı

• Son 2 yıl Şirket Faaliyet Raporu (SMMM imzalı)
• Son 2 yıl gelir vergisi beyannamesi
• Şirket ortaklık yapısı (Ticaret Sicil gazete kopyası)
• Son 12 ay kişisel banka hesap hareketi
• Şirket ana hesap extreleri (mühim transferler için)

Yönetici / maaşlı

• Son 12 ay maaş bordrosu
• İş sözleşmesi kopyası
• Şirket referans mektubu (IK bölümünden imzalı)
• Son 12 ay kişisel banka hesap hareketi

Yatırım geliri

• Aracı kurum hesap özeti (son 12 ay)
• Portföy bilgileri
• Kar payı / temettü belgeleri
• Önceki yatırım satış sözleşmeleri (paranın bu yatırımdan geldiğini gösteren)

Miras

• Veraset ilamı
• Miras bırakan kişinin vefat tarihi
• Mirasın payı belgesi (mahkeme kararı veya noter)
• Mirasın başlangıç kaynağı (miras sahibinin varlık geçmişi)

Gayrimenkul satışı

• Satış sözleşmesi (noter tasdikli)
• Tapu kayıt örneği (satışın gerçekleştiğine dair)
• Bedel tahsilat belgesi (banka transfer dekontu)
• Satılan gayrimenkulün alım geçmişi (alım tarihi, bedeli)

Hediye

• Hediye veren kişinin beyan mektubu (noter)
• Hediye verenin kaynak fon evrakı (yukarıdaki kategorilerden)
• Aile ilişkisi belgesi (anne, baba, eş, vs.)

C. Varlık Durumu (SoW) - EDD

• Mesleki özgeçmiş (CV)
• Yıllık gelir beyanı (toplam)
• Mülk/varlık listesi (Türkiye'deki evler, araç, şirket payları)
• Son 3 yıl finansal sicil (mali müşavir imzalı tablo)

D. Kurumsal Yapılar (varsa)

Şirket üzerinden alım yapıyorsanız:

• Şirket kuruluş belgesi (Ticaret Sicil)
• UBO beyanı (Ultimate Beneficial Owner - %25+ sahiplik)
• Şirket mali durumu (son 2 yıl)
• Yetkili imza sirküleri

E. Sanctions + PEP Tarama

• Müşteri adı → UK HMT, OFSI, EU, UN, OFAC sanctions kontrolü
• PEP (politically exposed person) veritabanı taraması
• Her 6 ayda bir tekrar tarama (ongoing monitoring)
• Bizde müşteri bu kısmı manuel yapmaz - biz yapıyoruz (Onfido + ComplyAdvantage)

Reddedilen vakalar - yaygın sorunlar

🔴 Kaynak "nakit tasarruf" ama belge yok

• Banka hesap hareketi olmadan "yıllardır biriktirdim" kabul edilmez
• Çözüm: Banka hesap çıkarma + maaş belgeleri kombine

🔴 Farklı kaynaktan gelen fon karışık

• Hem iş geliri hem miras hem satış karışık gelirse her kaynağa ayrı belge
• Çözüm: Transferi kaynağa göre ayrıştır + her dilim için belgelendir

🔴 Şirket hesabından kişisel hesaba son 3 ayda büyük transfer

• "Son dakika" transfer şüpheli görünür
• Çözüm: Şirketten kişisel transferin yasal zemini (temettü kararı, maaş avansı, vs.)

🔴 Döviz bürosu veya kripto kaynaklı

• Döviz bürosu ürünü AML'de temiz değil
• Kripto satışı EDD zorluyor (blockchain analysis gerekebilir)
• Çözüm: Bankacılık sistemi üzerinden temiz yol

🔴 PEP yakını - beyan edilmemiş

• Eş, birinci derece akraba PEP ise siz de EDD'ye düşersiniz
• Çözüm: Başından beyan et, ekstra belge hazırla

Süre beklentisi

| Senaryo | Süre | |---------|------| | Belgeler hazır, temiz | 3-5 iş günü | | Minor eksikler | 1-2 hafta | | EDD ek soruları | 2-4 hafta | | Karmaşık vaka (şirket + çoklu kaynak) | 4-6 hafta |

Erken başla: Reservation + AML paralel yürürse zaman kazancı 2-3 hafta.

Big Ben Invest yaklaşımı

Biz yapıyoruz

• İlk 15 dakika belge ihtiyaç listesi çıkarıyoruz (sizin durumunuza özel)
• Sanctions + PEP tarama (teknik tarafı)
• UK solicitor için belge koordinasyonu
• Her aşamada Türkçe destek

Siz yapıyorsunuz

• Belgeleri siz toplarsınız (mali müşavir yardımı)
• Şirketiniz varsa onlar belge çıkarır
• Eksik evrak varsa bankanızla konuşursunuz
• Hiçbir zaman şifre veya kart bilgisi istemeyiz

UK solicitor yapıyor

• Kaynak fon analizi (legal perspektif)
• Anti-fraud kontrol
• HMRC'ye SAR (suspicious activity report) gerekirse

Güvenlik - Big Ben tarafında

Evraklarınız nerede saklanır?

• Supabase EU region (end-to-end encryption)
• 5 yıl zorunlu (MLR 2017) sonra silinir
• Role-based access - sadece yetkili ekip
• Size talep halinde tam dosya kopyanızı veririz (GDPR Art. 15)

UK GDPR detayı için Privacy Notice sayfamızda.

Örnek sorular (ve yanıt önerileri)

"Paramı Türkiye'den UK'ye nasıl getireceğim?"

Türk bankası → UK solicitor client account. Detayları Decree 32 yazısı'nda.

"Hiç UK banka hesabım yok, yine de alabilir miyim?"

Evet. Transfer UK solicitor client account üzerinden yapılır, sonra completion'da doğrudan developer'a. UK banka hesabı gerekli değil (kira gelirleri için Big Ben Suite yönetir).

"Ev kadınıyım, kendi gelirim yok - eşimin parasıyla alıyorum, nasıl?"

Eşiniz hediye eden olur. Hediye belgesi + eşinizin SoF. Mülk size kayıt veya eşinizle ortak - yapı bireyseldir.

"Türkiye'de mali müşavirim yok - kim yardım eder?"

Big Ben Invest 2-3 güvenilir SMMM önerisi verir (Türkiye'de) - komisyon almayız, sadece referans.

"AML reddedilirse ne olur?"

Reservation fee iadesi değerlendirilir (şartlara göre). Yine de UK tarafında kayıt bırakmak istemiyoruz (diğer platformlara yansıma yok). Şeffaf red süreç.

Ücretsiz başlangıç

Sizin durumunuza özel AML belge listesi hazırlamak için WhatsApp'a yazın. 24 saat içinde tam evrak kontrol listesi + Türkçe yönlendirme elindedir.

WhatsApp · Form

⚠️ Bu yazı hukuki tavsiye değildir. AML kuralları değişkendir. Kişisel durumunuz için UK solicitor ve HMRC supervised firma ile çalışın. Big Ben Invest (Cityy Ltd) mülk danışmanlığı (property consultancy) hizmeti verir.