Londra Mülk Sahibi Türk Olarak Hangi Vergileri Ödeyeceğim? UK Non-Resident Landlord Rehberi

Kısa özet - 4 vergi akışı

1. UK Income Tax (kira geliri) - Personal Allowance £12,570 sonrası %20-45 2. UK Capital Gains Tax (satışta) - %18-24 3. Türk Gelir Vergisi - yurtdışı kira beyanı, UK vergisi mahsup 4. Türk Varlık Beyanı - yurtdışı gayrimenkul bildirimi

Çift vergi anlaşması (1986 Türkiye-UK) sayesinde aynı gelire iki kere vergi ödemezsiniz - UK'de ödediğinizi Türkiye'de mahsup edersiniz.

UK Income Tax - kira geliri (yıllık)

Non-Resident Landlord Scheme (NRLS)

UK'de kira geliri olan ama UK dışı ikamet eden kişi için özel rejim:

• Default: Kiracı veya property management agent %20 stopaj yapar
• NRL1 formu ile başvurursanız stopaj sıfırlanır (brüt kira gelir)
• Yıllık Self-Assessment ile gerçek vergi hesaplanır

Big Ben Suite müşterileri için: NRL1 başvuru süreç ilk şeyler arasında. 4-6 hafta onay tipik.

Allowable expenses (vergiden düşülen)

Kira gelirinizden aşağıdaki giderler düşülür:

• Mortgage faizi (2020 sonrası %20 credit olarak - tam deduction yok)
• Property management fee (Big Ben Suite %15)
• Service charge + ground rent
• Insurance (building + contents)
• Repair + maintenance
• Boş dönemde council tax
• Accountant fee
• Professional fees (solicitor, property inspection)

Net kira örneği - £420K daire, £2,400/ay kira

``` Brüt yıllık kira: £28,800 (-) Management fee %15: -£4,320 (-) Service charge: -£2,800 (-) Maintenance (reserve %3): -£1,440 (-) Insurance: -£400 (-) Accountant: -£500 Net vergilenebilir kira: £19,340

UK Income Tax (non-resident): İlk £12,570 Personal Allowance: %0 → £0 Kalan £6,770 basic rate %20: £1,354

Net kira (vergi sonrası): £17,986 Effective vergi oranı: %7 ```

Mortgage etkisi

Eğer mortgage kullandıysanız (£250K @ %5.5 faiz): ``` Yıllık mortgage faizi: ~£13,750 %20 tax credit: £2,750 (vergiden düşülür) ```

Bu büyük bir avantaj değil; 2020 öncesi tam deduction vardı, şimdi credit olarak geliyor. Yine de %20 tax credit, geliri yüksek yatırımcı için anlamlı.

UK Capital Gains Tax (CGT) - satış zamanı

Non-UK resident CGT

UK gayrimenkul satışında:

• Non-resident için CGT uygulanıyor (2015'ten beri residential, 2019'dan beri tüm UK real estate)
• 60 gün içinde HMRC'ye bildirim zorunlu

Oranlar 2026

| UK gelir dilimi | CGT residential | |-------------------|------------------| | Basic rate dilimi | %18 | | Higher rate dilimi | %24 |

Düşülen giderler

• Alım SDLT (evet, SDLT CGT hesabına eklenir)
• Alım + satış solicitor ücreti
• Estate agent fee (satışta)
• Capital improvement (extension, major refurb - NOT routine maintenance)
• Annual Exempt Amount £3,000

CGT örnek - £420K alım, 7 yıl sonra £560K satış

``` Satış fiyatı: £560,000 (-) Alım fiyatı: -£420,000 (-) Alım SDLT: -£27,500 (-) Alım solicitor: -£1,200 (-) Satış estate agent %1.5: -£8,400 (-) Satış solicitor: -£1,200 (-) Capital improvement: -£3,000 Net gain: £98,700

(-) Annual exempt: -£3,000 Vergilenebilir: £95,700

UK CGT basic rate %18: £17,226 UK CGT higher rate %24: £22,968 ```

Yüksek değerli satışlarda pre-sale tax planning kritik.

Türk Gelir Vergisi - yurtdışı kira

Türkiye mukim → dünya çapında gelir beyanlı

Türkiye'de mukim (yılın 6+ ayı Türkiye'de yaşayan) kişi UK kirası için:

• Türk Gelir Vergisi Beyannamesi (Mart 2027'de 2026 geliri)
• "Gayrimenkul Sermaye İradı" kategorisi (Madde 70)
• Yurtdışı gelir Türk oranlarına tabi (dilim sistem)

2026 Türk gelir vergisi dilimleri (yaklaşık)

| Dilim (TL) | Oran | |--------------|------| | 0 - 110,000 | %15 | | 110,001 - 230,000 | %20 | | 230,001 - 870,000 | %27 | | 870,001 - 3,000,000 | %35 | | 3,000,001+ | %40 |

(Kesin 2026 rakamları Hazine tebliğine göre; mali müşaviriniz günceller.)

Çift vergi anlaşması mahsup örneği

Önceki örnek (UK'de £1,354 / ≈55,000 TL ödendi): ``` Türk beyanında: Yurtdışı brüt kira: £28,800 × 40.5 = ₺1,166,400

UK'de kabul edilen giderler de Türkiye'de düşülür: (-) Türk mevzuatına uygun giderler: -₺390,000 Net Türk vergi matrahı: ₺776,400

Türk vergi dilim hesabı: İlk 110K × %15: ₺16,500 110K-230K × %20: ₺24,000 230K-776K × %27: ₺147,420 Toplam Türk vergi: ₺187,920

Çift vergi mahsup (UK'de ödenen): -₺55,000 Net Türkiye ödeme: ₺132,920 ```

Dikkat: UK tarafında Personal Allowance sayesinde vergi düşük; Türk tarafında dilim sistemi yüksek. Yüksek gelirli Türk yatırımcı için toplam vergi yükü Türk oranları kadar olur.

Türk varlık beyanı

Vergi Usul Kanunu (VUK) kapsamında:

• Yurtdışı gayrimenkul varlığı mali müşavir aracılığıyla Türk Vergi Dairesine bilgilendirilir
• Varlık üzerinden yıllık vergi YOK (Türkiye'deki emlak vergisi UK mülküne uygulanmaz)
• MTV, emlak vergisi gibi Türk yerel vergileri UK'ye etkisi yok

Özel durumlar

UK resident olursanız

Yılda 183+ gün UK'de kalırsanız UK tax resident olursunuz:

• UK worldwide taxation (tüm dünya geliriniz UK'de vergiye tabi)
• Personal Allowance tam (£12,570 → yıllık vergi azalır)
• Türkiye'de "mukim değil" statüye geçebilirsiniz (SRT testi)
• Büyük vergi planlama değişikliği - mali müşavir zorunlu

Çift vatandaşlık (TR + UK)

• Vergi UK tax residence'a göre (vatandaşlık değil)
• Türk vatandaşlığı vergisel avantaj getirmez
• Miras vergisi (IHT) UK tarafında uygulanır (UK domicile dokunmak kritik - solicitor işi)

Offshore şirket ile alım

• Genelde ÖNERİLMEZ - ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings) ek yıllık vergi yaratır (£3,700-£295,000)
• Şeffaflık zorunlu (UBO register)
• Büyük tutarlı prime property'de bazen yapısal avantaj ama bireysel tax advisor hesabı şart

Big Ben'in rolü

Yapar

• Big Ben Suite kira gelirinizi takip eder + yıllık özet verir
• NRL1 başvuru sürecini hatırlatır + yönlendirir
• UK tax advisor partner önerir (retainer sonrası)
• Türk mali müşavir shortlist verir

Yapmaz

• Vergi beyannamesi doldurup ibraz etmez
• Vergi tavsiyesi (kesin kararlar) vermez
• ATED veya offshore yapılanma önermez
• Çift vergi hesabı kişisel boyutta yapmaz

Biz property marketing + introducer + Big Ben Suite property management; vergi kendi uzmanlık alanı, ayrı profesyonellerle koordineli.

Pratik yıllık takvim

| Ay | Aksiyon | |-----|---------| | Nisan | UK tax year başlar; yıllık özet planlayın | | Mayıs-Haziran | Suite'ten geçen yıl kira özeti alın | | Eylül-Aralık | UK tax advisor ile beyanname çalışma | | Ocak 31 | UK Self-Assessment deadline (geciktir = ceza) | | Şubat | Türk mali müşavir için belge hazırlık | | Mart | Türk yurtdışı kira beyanı + ödeme |

Tax advisor partner önerileri (R08 memoda detay)

Retainer bütçeniz geldiğinde:

• Moore Kingston Smith - orta butik, Türk deneyim
• BDO International Desk - büyük, kurumsal
• Forvis Mazars - orta-büyük, cross-border uzman

Türk mali müşavir: İstanbul büyük boutique firmalar; SMMM lisanslı, yurtdışı kira geliri deneyimi olan.

Ücretsiz size özel analiz

Bütçenize ve lokasyona göre yıllık net vergi tahmini için:

WhatsApp'ta yaz · Ücretsiz danışma

⚠️ Bu yazı vergi tavsiyesi değildir. Vergi mevzuatı bireyseldir ve güncellenir. UK tarafında CIOT üyesi tax advisor, Türk tarafında SMMM ile çalışmanız zorunludur. Big Ben Invest (Cityy Ltd) vergi planlama hizmeti sunmaz; bilgilendirme amaçlı içerik yayınlar.