Off-Plan Londra Dairesi Nedir? Reservation'dan Completion'a Adım Adım Süreç

Off-plan nedir?

Off-plan satın alma = daire henüz inşaatı tamamlanmadan satın alınır. Planların, modelin, marketing materyalinin üzerinden.

Türkiye'deki "plan üzerinden satış" veya "maket üzerinden" ile benzer ama UK'de çok daha yapısal ve kurumsal.

UK'de yeni inşaat dairelerin %60-70'i off-plan satılır - piyasa standardı.

Neden off-plan?

Yatırımcı avantajları

1. Erken fiyat: Lansman anında en ucuz - inşaat ilerledikçe fiyat artar 2. Kademeli ödeme: %10 exchange'de, %90 completion'da - bütçe yönetim 3. Modern standart: Yeni yapı enerji verimli, modern mutfak, smart home 4. Kapital artış hakkı: Reservation ile completion arası 12-36 ay - piyasa yükselirse kâr 5. Deveopermal garanti: UK'de 10 yıl NHBC/LABC garantisi

Dezavantajlar

1. Gecikme riski: Developer inşaatı geciktirebilir (tipik 3-12 ay) 2. Kapital düşüş riski: Piyasa düşerse completion'da daha yüksek ödersiniz 3. Specification değişiklik: Developer minor değişiklik yapabilir (bazen kaliteyi düşürebilir) 4. Mortgage riski: Completion'da mortgage oranı ve koşullar farklı olabilir

6 adım süreç

Adım 1 - Araştırma (serbest)

• Bölge seç, developer incele, örnek daireyi marketing suite'te gör
• Big Ben Invest ile kısa liste oluştur
• Fiyat + layout + spec karşılaştır

Adım 2 - Reservation (1-2 gün)

• Reservation fee öde: £2,000-£5,000 (iade edilebilir - şartlara göre)
• Daire size ayrılır (genelde 28 gün eksclüsivite)
• Reservation form imzalanır (bağlayıcı değil, sadece exclusivity)
• AML/KYC başlar (paralel)

Adım 3 - Solicitor ataması + sözleşme review (1-2 hafta)

• UK property solicitor bulun (Big Ben Invest partner önerir)
• Developer'ın sözleşme paketini inceler:

- Leasehold terms (999 yıl standart) - Service charge structure - Ground rent (modern: £0 veya peppercorn) - Completion tarih aralığı (tipik "long stop date" var) - Developer'ın warranty'si

Adım 4 - Exchange of Contracts (28 gün içinde)

• %10 deposit öde (£420K dairede £42,000)
• Sözleşmeyi imzalayın
• Bu an bağlayıcı - geri dönüş yok
• Reservation fee genelde %10 içinden düşer

Adım 5 - İnşaat süreci (6 ay - 3 yıl)

• Developer düzenli update raporları verir
• Ziyaret günleri (site visit) düzenlenir
• Bazen ek seçimler yapılır (furnishings paketi, renk, kitchen upgrade)
• Mortgage başvurunuz paralel ilerler (gerekirse)
• Long stop date geçerse sözleşmeden çıkış hakkı var

Adım 6 - Completion (teslim)

• Anahtar günü → kalan %90 ödenir (veya mortgage parasallaşır)
• Solicitor SDLT'yi HMRC'ye ödeyecek (müşterinin hesabından)
• Fiziksel anahtar teslim alma
• "Snagging survey" (kusur tespit) 7-30 gün içinde
• Developer minor kusurları ücretsiz düzeltir

Ödeme takvimi örneği (£420K daire)

| Aşama | Tutar | Kümülatif | |-------|-------|------------| | Reservation fee | £2,000 (iade şart) | £2,000 | | Exchange %10 | £42,000 | £42,000 | | Completion %90 | £378,000 | £420,000 | | SDLT (completion) | ~£27,500 | £447,500 | | Solicitor + fees | ~£1,500 | £449,000 | | Mobilya/setup | £10,000 | £459,000 |

Zaman çizelgesi gerçek örneği

Sterling Place (New Malden) 2026 alım → Q3 2027 teslim:

``` Nisan 2026: Reservation + evrak (1 hafta) Mayıs 2026: Solicitor review + exchange (3-4 hafta) Haziran 2026: %10 deposit (£42K) ödeme Haziran 2026 - Ağustos 2027: İnşaat Temmuz 2027: Pre-completion inspection Ağustos 2027: Completion (%90 + SDLT ödeme) Eylül 2027: Big Ben Suite devir + ilk kira akışı ```

Toplam süre: ~16 ay. Tipik aralık: 12-24 ay.

Türk yatırımcı için özel dikkat noktaları

1. Para transferi aşamalı olacak

• Reservation'da £2K transfer (küçük, basit)
• Exchange'de £42K transfer (orta, kambiyo beyanı standart)
• Completion'da £378K + SDLT £27K (büyük, özel bankacılık + avukat koordinasyon)

Kur dalgalanması riski exchange ve completion arasında 12-18 ay. Hedging stratejisi önerilir (Decree 32 yazısı).

2. Solicitor bağımsız olmalı

• Developer size solicitor önerir ama kabul etmek şart değil (kendi avukatınızla çalışın)
• Bağımsız solicitor sadece sizin çıkarını korur
• Türkçe konuşan solicitor seçeneği var (bazı boutique firmalar)

3. AML/KYC hazırlığı erken

• Reservation fee'den ÖNCE belgeler hazırlanırsa süreç 2 hafta kısalır
• Pasaport + adres belgesi + kaynak fon belgeleri
• Big Ben Invest AML sürecini baştan yönetir

4. Mortgage - kullanacak mısınız?

• UK non-resident mortgage mümkün ama zorlu
• Bankalar: HSBC International, Barclays International, Santander International
• Genelde max %60-65 LTV (peşinat %35-40+)
• Faiz oranı: BoE base + %1-2 (2026 itibarıyla %5-6)
• Türk bankalarından UK mülkü teminatıyla kredi almak zordur - genelde UK tarafında halledilir
• Big Ben Invest mortgage broker partner önerir

5. Long stop date koruması

• Sözleşmede "developer inşaatı X tarihe kadar teslim etmezse çıkış hakkı" olmalı
• UK standardı: completion tarih + 12-24 ay long stop
• Bu yoksa solicitor'a sorun - developer'ın ek garantisi talep edilir

Risk yönetimi

Developer iflası

• Nadir ama gerçekleşir (Crest Nicholson 2008 gibi örnekler)
• NHBC/LABC warranty veya benzeri back-stop (10 yıl inşaat garantisi)
• Peşinatınızın sigorta koruması: çoğu developer için Solicitors' Financial Services Compensation Scheme aktif
• Big Ben Invest sadece tier-1 developer (Barratt, Ballymore, Berkeley, Bellway, Hill) ile çalışır → iflas riski minimum

Kapital düşüş (completion fiyatı > piyasa fiyatı)

• Exchange'de fiyat sabitlenir; piyasa düşerse mortgage yapısı zorlanabilir
• Mitigasyon: %10 marj bırakmak (peşinatı %30-40'a çıkarmak)
• Uzun vadede Londra Zone 2-3 tarihsel olarak güçlü (geçici düşüşler normal)

İnşaat gecikmesi

• Tipik: 3-12 ay ek süre
• Çoğu durumda yatırımcı için etkisi: kira başlangıcı gecikir
• Long stop date geçince çıkış + peşinat + faiz talep edilebilir (solicitor işi)

Big Ben Invest süreçte ne yapıyor?

1. Araştırma: Size özel kısa liste, bütçeye göre 3-5 seçenek 2. Reservation koordinasyonu: Developer ile iletişim, form doldurma 3. Solicitor yönlendirmesi: Güvenilir partner firma önerisi (pilot 5 müşteri sonrası retainer) 4. AML/KYC rehberliği: Belge hazırlık, Türkçe destek 5. Exchange desteği: Sözleşme Türkçe özet + madde açıklama 6. Completion gözetimi: Snagging survey + Suite devir 7. Suite devir: Anahtar günü Suite ekibi aktif, aynı gün ilan

Tek ilişki, baştan sona Türkçe. Ortada 12-24 ay boyunca görüşmeyeceğiniz birini bırakmıyoruz.

Sonraki adım

Size özel 3 off-plan seçeneği + exchange + completion zaman çizelgesi:

WhatsApp'ta tanış · Proje listesine göz at

⚠️ Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir. Developer sözleşmeleri bireyseldir - her durumu bağımsız UK property solicitor ile değerlendirmeniz gerekir.